В соответствии с законодательством к землям нашего государства относятся все земли, которые находятся в пределах ее территории, включая острова, косы и территории под территориальным морем, реками и озерами, а также иными водными объектами. Земли Украины подразделяются на несколько различных категорий, 9 из которых имеют особый правовой режим. Поговорим о землях, представляющих особый экономический интерес, -землях сельскохозяйственного назначения.
Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, предоставляющиеся для целей сельского хозяйства: производства сельхоз продукции, осуществления профильной научно-исследовательской и учебной работы, построения необходимой производственной инфраструктуры, в том числе оптовых рынков, и т.д..
К ним принято относить:
а) угодья сельскохозяйственные (это может быть, к примеру, пашня или сенокос);
б) угодья несельскохозяйственные (это вспомогательные объекты – специальные пути, лесополосы (если они не относятся к лесному фонду)).
Государство признает за землями сельскохозяйственного назначения приоритетность. Именно поэтому так тщательно регламентируется законодательством и контролируется на практике их целевое использование.
Классификация видов целевого назначения земель, утвержденная Приказом Госкомитета Украины по земресурсам делит земли сельскохозяйственного назначения на такие виды:
— для товарного производства;
— для фермерского хозяйства;
— для крестьянского хозяйства;
— для подсобного сельского хозяйства;
— для индивидуального и коллективного садоводства;
— для огородничества;
— для сенокошения и выпаса крупного рогатого и прочего скота;
— для научных и учебных целей;
— для пропаганды передового опыта в сельском хозяйстве;
— для оказания услуг в части сельского хозяйства;
— для оптовых рынков сельхоз продукции;
— другие виды,
Пункт 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины гласит, что до вступления в силу закона об обороте сельхоз земель (но не ранее 1 января 2017 года), отчуждение таких земельных участков путем купли-продажи, дарения и т.д. не допускается. В то же время разрешается наследование сельхозугодий, их обмен и выкуп для общественных потребностей. Исключение составляют также случаи изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их передачи инвесторам — участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам.
Договоры (включая доверенность на операции по покупке/продаже), заключенные во время действия моратория на отчуждение считаются недействительными с момента их заключения.
Напомним, что мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения впервые был введен с 01 января 2002 года и представлял собой временную меру. Тогда предполагалось, что запрет продлится 3 года, однако в последующем продление моратория стало традицией, и временная мера постепенно стала нормой.
В начале этого года премьер-министр Украины Арсений Яценюк предлагал передать в собственность до 2 млрд. гектаров земли государственного фонда, однако это предложение встретило немало критики и так и осталось предложением. Законопроекты в этой сфере так и не были приняты, реестры не сформированы до конца.
«За» и «против» отмены моратория
В настоящее время в среде экспертов бытуют различные мнения, иногда категорически противоположные.Некоторые уверены, что продление действия моратория на землю неоправданно и влечет за собой еще большую тенезацию земельных правоотношений. Иные полагают, что отмена моратория приведет к скупке земель иностранными инвесторами (мол, продадим Украину по частям)и крупными агропромышленными предприятиями. Таким образом, противники полагают, что земли после продажи будут сосредоточены в одних руках, что сделает остальных участников рынка заложниками монополистов.
Проведенные различными научными и юридическими организациями исследования те временем показывают, что даже при снятии моратория на продажу земли, «большого взрыва» на рынке не произойдет. Далеко не все владельцы земель готовы продать ее за бесценок, а те, что готовы в принципе участвовать в продаже не рассчитывают на сумму менее 50 долларов США за сотку. Единственное, чего можно ожидать со снятием моратория, так это повышение арендной платы за землю.
Эксперты также утверждают, что опасаться иностранных инвесторов не стоит. Им совершенно не выгодно приобретать небольшие участки земли у селян (около 4-6 га в среднем) и договариваться с владельцами расположенных рядом участков о выкупе или аренде их владений. Опасаться следует разрешения на продажу государственных земель сельскохозяйственного назначения иностранным инвесторам. Вот там речь идет о совершенно иных масштабах деятельности.
Хаос… Представители агробизнеса опасаются и этого явления, которое неминуемо будет сопровождать отмену моратория в первые годы. Но поспешим заметить, что это естественное явление, а боязнь крупных землепользователей, порой, основывается лишь на том, что они не хотят терять аренду участков за мизерные по сегодняшним меркам деньги.
Реальные проблемы – это неучтенная и не зарегистрированная земля, коллективная форма собственности на землю, наличие неточностей и ошибок в кадастре. Вначале нужно решить эти «наболевшие» вопросы. Если они будут решены – сама «метушня» со снятием моратория быстро пройдет, ведь все будет «в рамках».
Как поступить с сельскохозяйственными землями сегодня?
На сегодняшний день законодательное регулирование вопроса находится на очень низком уровне. Большая концентрация внимания на вопросах моратория отвлекает от иных, не менее, а, порой, даже более существенных проблем АПК.
Основной задачей законодателя сегодня является закрепление права на приобретение земли исключительно гражданами Украины. Иностранные же инвесторы могут осуществлять предпринимательскую деятельность на условиях аренды. Вполне логичное заключение – земля останется украинской, появится стимул для организации индивидуального фермерства, выгода от использования земли будет принадлежать украинцам.
Дополнительно следует урегулировать вопросы ренты, налога на землю, условия поддержки государством начинающих фермеров.
Иначе говоря, нам не хватает нескольких норм и усовершенствования Главы 20 Земельного кодекса под названием «Продажа земельных участков и прав на них на основании гражданско-правовых договоров» (в части закрепления права приобретения земли только за гражданами Украины). Далее – никакая отмена моратория нам не страшна.
На сегодняшний же день, вместо проведения рациональных реформ, борьбы с коррупцией и вывода экономики из тени, правительство беспокоится лишь о покрытии дефицита бюджета за счет увеличения налогового давления на сельское хозяйство.
Естественно, агробизнес сопротивляется, а земля используется с применением различных схем, позволяющих сэкономить.
Например, продолжает процветать такая псевдозаконная схема, как договоры о совместной обработке земли. Они заключаются между государственными учреждениями, владеющими землей и аграрными предприятиями, фермерами и другими сельхозпроизводителями. В результате — госбюджет недополучает земельный налог, потому что сбор в таких ситуациях уплачивается госучреждениями по фиксированной ставке (1 процент от нормативно-денежной оценки земли). Остальное идет на коррупционные платежи.
Опыт иных стран
Рынок земли уже давно существует во многих странах Европы. Стоимость одного гектара сельхоз земли в Польше, к примеру, составляет около 5000 долларов и это при том, что Польша в этом смысле считается одной из самых дешевых стран. Тем не менее, поляки не побоялись открытия рынка земли, и с 2016 года ввели также возможность покупки земель иностранцами.
Кроме того, в зарубежных государствах действует весьма привлекательная система аграрных кредитов. Так, к примеру, в Канаде кредит для аграриев выдается всего под 3%, в США – под 3,25%, во Франции – под 3,4%, в Германии – под 4%. Естественно, при таком подходе покупатели-будущие фермеры чувствуют себя намного увереннее, а рынок становится оживленнее.
Особого внимания заслуживает вопрос контроля рынка земли в иностранных государствах. Например, во Франции любая сделка по купле-продаже земли либо сдаче ее в аренду требует обязательного разрешения властей. В Германии — передача права на любые земли сельхозназначения также требует специального разрешения, а чрезмерная концентрация земли (более 500 гектаров) в одних руках под запретом. Последнее ограничение существует и в Дании (до 150 га). В Швейцарии – земли сельхозназначения могут принадлежать лишь тому, кто их обрабатывает.
Итак, обзор рынка земли сельхоз назначения в Украине показывает, что на сегодняшний день проблем в нем значительно больше, чем достижений и, что самое печальное, решение этих проблем, видимо, наступит не скоро. Поэтому на сегодняшний день типичный аграрий сталкивается с массой проблем, решить которые порой очень сложно. В таких ситуациях – лучшим выходом станет использование услуг опытного правоведа. Земельный адвокат поможет справиться с проблемой качественно и без потерь. Юрист (Киев) не только проведет анализ существующей проблемы, а также экспертизу документов, но и сможет представить ваши интересы в переговорах, при обращении в государственные органы или в рассмотрении дел в суде.
Помните, любая проблема решается намного эффективней и проще, если ее решение доверить профессионалу!
Прокомментировать